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Mantenimiento del suelo de las terrazas de uso y disfrute privativo

Mantenimiento del suelo de las terrazas de uso y disfrute privativo

El artículo 396 del Código Civil establece que son considerados elementos comunes el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que conforman la fachada y sus revestimientos exteriores.

Cabe señalar que las terrazas de uso y disfrute privativo de un apartamento constituyen cubierta del piso inferior.

Por ello, si en las normas estatutarias de la Comunidad no se dice lo contrario, el mantenimiento de las terrazas de uso y disfrute privativo correrá a cargo de la comunidad de propietarios, a no ser que se demuestre un mal uso del propietario.

Hay que consultar si los Estatutos incluidos en el título constitutivo (escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal) disponen algo al respecto, ya que éstas son normas especiales que complementan las normas generales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otra parte, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal dice en su punto 1.a) que son obligaciones de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

En las comunidades nos encontramos con propietarios que no realizan ningún tipo de mantenimiento del suelo de sus terrazas, bien sea por dejadez o por entender que no le corresponde al tratarse de un elemento común. Mientras tanto, en la misma comunidad otros propietarios se preocupan, con tiempo y dinero, de mantenerlo en las mejores condiciones para evitar filtraciones de agua en la vivienda inferior y al tiempo que no se produzcan oxidaciones y/o deterioros en los elementos estructurales.

Ante esta situación, es frecuente el debate en las reuniones de propietarios de quien se debe de hacer cargo del mantenimiento y reparación de los suelos de esas terrazas.

En ocasiones es complicado determinar, a simple vista, la causa de las filtraciones y, por lo tanto, a quién corresponde la impermeabilización, rejuntado, sustitución o reparación del suelo de las terrazas de uso privativo, y para evitar discusiones y no tener que recurrir al dictamen pericial de un facultativo, hay comunidades de propietarios que tienen previsto un sistema de reparto para los gastos originados por estas terrazas de uso privativo que son, también, elementos comunes.

Por ello, es recomendable que la junta de propietarios determine mediante acuerdo de “mayoría simple” que sea cada propietario el que se haga cargo del gasto del mantenimiento ordinario del suelo de su terraza o bien que la comunidad abone los gastos a todos aquellos propietarios que lo han estado realizando por su cuenta. Esta posición tiene su sentido al ser el propietario de cada vivienda el que puede acceder más fácilmente, por tener el uso y disfrute privativo.

El propietario que tenga que reparar el suelo de su terraza deberá notificar al Presidente o al Administrador de la finca, para que se proceda a la oportuna autorización y a la realización de las observaciones correspondientes.

El que cada propietario sea el que se haga cargo del gasto del mantenimiento ordinario del suelo de sus terraza no le faculta, en ningún caso, a modificar su imagen o configuración exterior, siendo necesario para ello la autorización unánime de los propietarios.